Stage Komprimiert

Immobilienexperte Christopher Grassinger

Christopher Grassinger ist Experte im Bereich Immobilienfinanzierung und berät bei uns Kunden auf dem Weg zur eigenen Immobilie. Über die Auswahl einer geeigneten Finanzierung, zugehörige Versicherungsprodukte sowie Vorsorge- und Präventionsmaßnahmen.

Wie unterstützen wir als Bayerische die Kunden, die sich Immobilieneigentum wünschen, im Sinne der ganzheitlichen Beratung? Wie beraten wir sie langfristig?

Die Investition in eine Immobilie ist für viele Menschen ein wesentlicher Teil der Altersvorsorge, quasi die „steinerne Rente“, damit man spätestens bei Renteneintritt keine Miete mehr zahlen muss oder vielleicht sogar durch Vermietung einer Wohneinheit noch eine Aufbesserung der Rente hat. Hier braucht man die Notwendigkeit einer langfristigen und ganzheitlichen Beratung wahrscheinlich kaum erklären. Wenn man diese also clever ausführt, hat man über lange Zeit immer das richtige Angebot für den Kunden - undzwar nicht nur bei der Absicherung der Immobilie selbst.

Was haben wir also speziell für die Finanzierung von Immobilien anzubieten?

Insbesondere bei der Finanzierung der Immobilien können wir durch eine riesige Auswahl an Banken für das genau auf den Kunden abgestimmte Konzept, die bestmöglichen Konditionen ermitteln. Das bedeutet, der Kunde zahlt weniger Zinsen und kann mehr Geld für die Rückzahlung des Kredits verwenden. Im Umkehrschluss heißt dies, es darf auch eine etwas teurere Immobilie ins Auge gefasst werden.

Und wenn es um unsere Kernprodukte, Versicherungen, für die Einfamilienhausbesitzer geht?

Bezogen auf die Absicherung passt meiner Meinung nach für Immobilienbesitzer am besten die MeP (Meine-eine-Police). Diese sieht im Mittelpunkt den Menschen, der in seiner eigenen Immobilie wohnt und diese mitsamt der Familie absichern möchte.

Warum sollte der Kunde über uns, als Versicherung, eine Immobilien-Finanzierung anstoßen? Wie greifen Finanzierung und Vorsorge hier ineinander?

Wie schon zuvor erwähnt, ist eine Immobilie ganz klar Teil der Vorsorge des Kunden. Wer eine abgezahlte Immobilie hat, braucht im Alter keine Miete mehr zahlen oder kann diese vermieten und erhält in Form der Miete ein monatliches Einkommen.

Hierbei ist es vor allem im Kundeninteresse, wenn alle seine finanziellen Themen von EINEM Berater begleitet werden. Stückwerk im Sinne eines „Berater-Flickenteppichs“ bringt hier niemandem etwas – schon gar nicht den Kunden. Wir als Versicherung sind ein Bankenunabhängiger Finanzierungspartner und haben somit stets einen neutralen Blick auf die Banken.

Welche Versicherungen sollten mit einer Immobilienfinanzierung einhergehen oder werden vielleicht sogar von der Bank gefordert?

Im besten Falle hat der Kunde alle Risiken abgesichert, die finanzielle Nachteile mit sich bringen können und wodurch die Mittel, die für die Immobilienfinanzierung eingeplant wurden, nicht mehr aufgebracht werden könnten. Zusammengefasst geht es hier um die Einkommens- und Hinterbliebenenabsicherung. Beispiele für die wichtigsten Versicherungsprodukte in diesem Zusammenhang sind also die Haftpflichtversicherung, Risikolebensversicherung, Berufsunfähigkeitsversicherung, Pflegeversicherung und Unfallversicherung.

Ein anderes Thema ist die Absicherung des Vermögenswertes "Immobilie", der ab Baubeginn geschaffen wird. Weil auch die Bank, die das Objekt finanziert, hier auf der sicheren Seite sein will, wird eine Wohngebäudeversicherung in der Regel von der Bank zwingend verlangt.

Die Zinsen waren in den letzten Jahren sehr niedrig. Die Chancen, eine (bezahlbare) Immobilie zu bekommen, allerdings leider auch. In den letzten Monaten hat hier ein stark gegenläufiger Trend eingesetzt. Wie hat sich dies auf die Nachfrage unserer Kunden ausgewirkt?

Durch die steigenden Zinsen ist die Nachfrage nach Immobilien schon zurückgegangen, ganz einfach, weil sich viele die Finanzierung im Moment nicht mehr leisten können. Dadurch wird auch das Angebot an verfügbaren Immobilien wieder etwas größer, bzw. bleiben die Immobilien überhaupt erstmal wieder etwas länger auf dem Markt. Dennoch kann man leider nicht sagen, dass die Immobilienpreise analog zu den steigenden Zinsen fallen würden.  Denn der Rohstoffmangel trägt außerdem zum zur Verteuerung der Baukosten bei. Insbesondere diese Kombination macht natürlich vielen das Leben schwer.

Beim Immobilienerwerb sind die meisten Deutschen im Durchschnitt um die 40 Jahre alt. Aber wir sollten ja nicht erst in dem Alter mit unseren Kunden in Kontakt treten. Ab wann begleiten Sie unsere Kunden auf dem Weg zur eigenen Immobilie? Wie gehen Sie vor? Erstellen Sie mit ihnen einen Sparplan zum Vermögensaufbau für die Immobilie?

Dazu gibt es eigentlich kein passendes Alter. Der Ansatz "je früher desto besser" kann natürlich auch in diesem Bereich seine Vorteile mitbringen. In der Tat sind die meisten meiner Kunden im Alter zwischen 20 und 30 Jahren. Und im ersten Termin haben IMMER sie den Hauptredeanteil. Ich lasse mir ausführlich das Immobilien-Vorhaben erklären, höre gut zu, hinterfrage Intentionen: Zu welchem Zweck soll die Immobilie erworben werden? Wo sehen die Kunden sich selbst in 10, 15 oder 20 Jahren? Auf der Grundlage dieser Informationen spreche ich dann über die Finanzierungsmöglichkeiten.

Wenn jemand gleich oder zeitnah kaufen möchte, unterstützen wir dann natürlich in Sachen Finanzierung aber auch bei der Objektsuche. Unsere Begleitung kann jedoch auch recht früh anfangen. Sind die Kunden finanziell noch nicht so weit aufgebaut, dass sie die Immobilie bereits erwerben können, haben aber die feste Absicht einmal Immobilienbesitzer zu werden, dann sprechen wir über einen individuellen Sparplan.

Wenn man beim Neubau schon die Möglichkeit hat, die Immobilie selbst zu konfigurieren, ist es ratsam, längerfristig zu planen und z.B. die Familienplanung schon jetzt zu berücksichtigen. Macht es aus Ihrer Sicht Sinn, auch gleich so zu bauen, dass ein Teil des Hauses später als separate Wohnung vermietet werden könnte?

Sofern die Kunden so langfristig denken und planen, und sich vorstellen können, auch nach dem Auszug möglicher Kinder in der Immobilie zu bleiben, macht das auf jeden Fall Sinn. Allerdings bleibt auch die Frage, ob der Kunde sich dies leisten kann und erstmal das passende Grundstück dafür vorhanden sein muss, auf dem die gewünschte Bauweise auch zulässig ist.  Insofern ist die Langfristigkeit in der Planung sinnvoll, aber Grundvoraussetzung ist auch hier, dass man sich das unter Umständen größere Grundstück und aufwändigere Bauweise leisten können muss. Ist dies der Fall, macht es natürlich Sinn.

Neubauten werden in aller Regel nach aktuellen gesetzlichen und ökologischen Standards gebaut. Welche Förderungen und Sonderkredite können Käufer hierbei in Anspruch nehmen? Und was gilt es zu beachten – Stichwort KfW-Darlehen?

Grundsätzlich gibt es verschiedene Arten von Förderung, die man beantragen kann. Die Fördermöglichkeiten sind auch immer Teil der Beratung, da die Kunden damit teilweise erhebliche Einsparungen im Zins und in der Rate haben können.

  • Von der KfW gibt es zinsvergünstigte Darlehen und Zuschüsse für Immobilen, die den KfW-Standards entsprechen.
  • Von Banken gibt es Zinsnachlässe für einen günstigen Energiebedarf.
  • Von den Gemeinden gibt es teilweise Grundstücke, die im sogenannten „Einheimischen Modell“ vergeben werden. Das bedeutet, einkommensschwächere Haushalte aus der Region bekommen die Grundstücke vergünstigt.
  • Außerdem gab es viele Jahres lang von den Landesbanken sogenannte Eigenheimzulagen für Immobilienkäufer (mit Einkommensgrenzen), diese Art von Förderung ist jedoch leider kürzlich ausgelaufen.

Allerdings muss man berücksichtigen, dass das Thema Förderungen natürlich durch politische Entscheidungen beeinflusst bzw. bestimmt wird und sich daher immer sehr kurzfristige Änderungen ergeben können. Insofern ist das hier und heute Geäußerte vielleicht morgen schon wieder hinfällig und es umso wichtiger, sich gut informiert zu halten.

Die derzeitigen globalen Krisen – die Corona-Pandemie, der Ukraine-Krieg - und damit verbundene Lieferengpässe oder Ausfälle von Personal führen aktuell vielfach dazu, dass Neubauten erst wesentlich später fertiggestellt werden können als geplant. Wie wirkt sich das auf die vereinbarte Finanzierung aus?

Verzögerungen im Bau sollten immer mit einkalkuliert werden. Das haben wir auch schon vor Corona so gehalten. Beim Neubau achten wir daher immer darauf, dass die Kunden eine Finanzierung erhalten, bei der die bereitstellungszinsfreie Zeit mindestens 12 Monate beträgt. Diese vereinbarte Dauer zu Beginn einer Finanzierung ist die Zeit, die der Kunde hat, um den Kredit (nach Baufortschritt) abzurufen, ohne dass er auf den noch nicht abgerufenen Teil einen sogenannten Bereitstellungszins zahlt. Dies sollte man in der Finanzierung eines Bauvorhabens immer mit dem Kunden besprechen, um ihn auf diese mögliche Situation hinzuweisen und ggf. davor zu schützen. Denn schließlich möchten wir nicht, dass dem Kunden für die Bereitstellung noch nicht abrufbarer Gelder vermeidbare Kosten entstehen.