Grundsteuerreform: Grundsteuer berechnen, aber wie?

Die Grundsteuer ist eine Steuer, die in Deutschland auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden erhoben wird. Als Eigentümer von Grundstücken sind Sie also verpflichtet, jährlich Grundsteuern zu entrichten. Die Höhe dieser Steuer wird Ihnen durch das örtliche Finanzamt im Grundsteuerbescheid mitgeteilt. Aufgrund veralteter Einheitswerte variierte die Besteuerung von ähnlichen Grundstücken jedoch regional stark. 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die bisherige Form der Grundsteuer für verfassungswidrig. Als Reaktion darauf wurde eine Grundsteuerreform beschlossen, die am 1. Januar 2025 in Kraft treten wird. Bis dahin gilt noch das bisherige Regelwerk in einer Übergangsphase. Dennoch müssen Eigentümer bis spätestens 31. Januar 2023 die aktualisierten Grundstückswerte dem Finanzamt melden.

Die Grundsteuer ist eine Abgabe, die aufgrund von Grundbesitz wie Grundstücken, Eigentumswohnungen und landwirtschaftlichen Betrieben erhoben wird. Sind Sie hierzulande Eigentümer von bebauten oder unbebauten Grundstücken, müssen Sie vierteljährlich Grundsteuerzahlungen an die Gemeinde leisten.

Die Höhe der Grundsteuer wird dabei derzeit von drei Faktoren bestimmt:

• Einheitswert
• Grundsteuermesszahl
• Örtlicher Hebesatz

Bisher erfolgte die Berechnung der Grundsteuer mittels veralteter Einheitswerte – aus den Jahren 1964 für die alten beziehungsweise 1935 für die neuen Bundesländer. Da diese Werte aber nicht die tatsächliche Wertentwicklung widerspiegelten, führte das in der Vergangenheit regelmäßig zu Ungleichbehandlungen.

Das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 dann die bisherige Berechnungsmethode als unzulässig und verlangte nach einer neuen gesetzlichen Regelung. Der Gesetzgeber reagierte darauf mit dem Grundsteuer-Reformgesetz von November 2019. Ab 2025 wird nun also die neue Grundsteuer von Städten und Gemeinden auf Basis der Werte erhoben, die von den Finanzämtern ermittelt werden. Bis dahin bleibt noch die bisherige Berechnungsmethode gültig. Während etliche Bundesländer das Bundesmodell für das überarbeitete Bewertungsverfahren nutzen, haben einige Bundesländer (zum Beispiel Baden-Württemberg, Bayern oder Hamburg) eigene abweichende, landesgesetzliche Ansätze entwickelt. 

Eine kostenfreie Immobilienbewertung kann Ihnen als Eigentümer oder Eigentümerin helfen, die Auswirkungen der Reform auf den Wert Ihrer Immobilie zu verstehen. Auch sollten Sie sich mit den spezifischen Besonderheiten in Ihrem Bundesland frühzeitig auseinandersetzen, da diese eben sehr unterschiedlich ausfallen können und werden.

Die Grundsteuer ist also eine verpflichtende Abgabe, die aufgrund von Grundbesitz wie Grundstücken, Eigentumswohnungen und landwirtschaftlichen Betrieben erhoben wird. Dabei gibt es einige wichtige Fachbegriffe, die im Zusammenhang mit der Grundsteuer relevant sind und verstanden werden möchten:

• Grundsteuermessbetrag: Der Betrag, der aufgrund der Einheitswerte und Steuermesszahlen für ein bestimmtes Grundstück oder eine Immobilie berechnet wird, um die Grundsteuer festzulegen.
• Einheitswert: Der Einheitswert ist der geschätzte Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks. Er wird von den Finanzbehörden ermittelt und bildet die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer.
• Steuermesszahl: Die Steuermesszahl ist ein Prozentsatz, der auf den Einheitswert angewendet wird. Über diese Zahl wird der Grundsteuermessbetrag berechnet. Sie kann je nach Art der Immobilie und ihrer Lage variieren.
• Grundsteuerhebesatz: Der Satz, mit dem der Grundsteuermessbetrag multipliziert wird, um die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer zu ermitteln. Der Hebesatz wird von den örtlichen Gemeinden oder Kommunen festgelegt und kann unterschiedlich sein.
• Grundsteuer A: Diese Kategorie der Grundsteuer betrifft land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Sie wird oft auch als Agrarsteuer bezeichnet.
• Grundsteuer B: Hierbei handelt es sich um die Grundsteuer, die auf bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude erhoben wird, die also nicht land- oder forstwirtschaftlichen Zwecken dienen.
• Grundsteuer C: Diese Kategorie betrifft unbebaute Grundstücke und brachliegende Flächen. Eventuell ließe sich von den Gemeinden für unbebaute, aber baureife Grundstücke zukünftig ein höherer Hebesatz festlegen, um Spekulationen mit dem Bauland zu verhindern.
• Grundsteuermessbescheid: Dies ist die offizielle Mitteilung der Finanzbehörde an den Grundstückseigentümer. In diesem wird der festgelegte Grundsteuermessbetrag und der Grundsteuerhebesatz mitgeteilt.
• Grundsteuerreform: Die Reform betrifft die Veränderungen und Anpassungen im Steuersystem, die die Grundlage für die Berechnung und Erhebung der Grundsteuer betreffen.
• Widerspruch/Rechtsmittel: Wenn Grundstückseigentümer mit dem Grundsteuerbescheid oder den zugrunde liegenden Bewertungen nicht einverstanden sind, haben sie zumeist die Möglichkeit, Widerspruch einzulegen oder rechtliche Schritte einzuleiten.

Diese Begriffe können in den Ländern möglicherweise unterschiedlich definiert oder benannt sein. Trotzdem bilden sie die grundlegenden Konzepte im Zusammenhang mit der Erhebung und Berechnung der Grundsteuer.

Bis zum Inkrafttreten der Grundsteuer-Reform mit Beginn des Jahres 2025 wird noch nach der bisherigen Methode berechnet. Diese „alte“ Methode basiert auf den zuvor bereits erwähnten Einheitswerten aus den Jahren 1964 (für alte Bundesländer) beziehungsweise 1935 (für neue Bundesländer). Diese Einheitswerte wurden   dementsprechend bisher für die Berechnung der Grundsteuer herangezogen. Die genaue Formel und Berechnung hing zusätzlich von der Grundsteuermesszahl und dem örtlichen Hebesatz ab.

Die Berechnung nach der alten Methode beziehungsweise nach der noch bis Ende 2024 gültigen Grundsteuer erfolgt nach den folgenden Schritten:

1. Schritt: Ermittlung des Einheitswerts
   Der Einheitswert wird von den Finanzämtern auf Grundlage von Größe, Lage, Art und Zustand des Grundstücks ermittelt. Ob ein Grundstück bebaut oder unbebaut ist, spielt ebenfalls eine wichtige Rolle zur Berechnung: Bei einem unbebauten Grundstück wird lediglich die Quadratmeterzahl mit dem Bodenwert aus den Jahren 1964 beziehungsweise 1935 multipliziert, um den Einheitswert zu erhalten. Bei einem bebauten Grundstück muss dagegen das aufwändigere Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren herangezogen werden.
2. Schritt: Multiplikation des Einheitswertes mit der Grundsteuermesszahl
   Die Grundsteuermesszahl variiert je nach Art des Grundstücks (zum Beispiel Wohngrundstück oder landwirtschaftliches Grundstück).
3. Schritt: Multiplikation des aus Schritt 2. errechneten Wertes mit dem örtlichen Hebesatz
   Der von den Gemeinden festgelegte Hebesatz kann unterschiedlich sein. Der errechnete Wert aus Schritt 2. wird im letzten Schritt mit dem Hebesatz multipliziert.

Das Ergebnis dieser Berechnung ergibt dann den jährlich zu zahlenden Grundsteuerbetrag. Die genaue Berechnung kann aufgrund der lokalen Unterschiede je nach Bundesland und Gemeinde variieren.

Ab 2025 wird die alte Grundsteuer dann durch die neue Grundsteuer ersetzt. Die genaue Berechnung hängt von der Grundsteuerreform und den spezifischen Regelungen in den einzelnen Bundesländern ab. Grundlage ist dann das neue Bewertungsverfahren, das im Zuge der Grundsteuerreform eingeführt wird. Dieses neue Verfahren basiert auf einem sogenannten "modifizierten Ertragswertverfahren".

Die Berechnung wird dann auf den folgenden Grundwerten basieren:

• Bodenrichtwert: Der geschätzte Bodenwert des Grundstücks, der von den Gutachtern beziehungsweise Gutachterausschüssen für Grundstückswerte festgelegt wird.
• Lage- und Nutzungsfaktor: Dieser Faktor berücksichtigt die Lage des Grundstücks und die Art seiner Nutzung.
• Gebäudewert: Wert der baulichen Anlagen auf dem Grundstück, basierend auf Baukosten und Abschreibungen.
• Steuerlicher Hebesatz: Von der jeweiligen Gemeinde festgesetzte Satz, der auf den errechneten Wert angewendet wird.

Je nach Bundesland und kommunalen Regelungen können die genaue Formel und Berechnung unterschiedlich sein. Daher ist es wichtig, die spezifischen Vorschriften und Informationen für Ihre Region in Erfahrung zu bringen, um die genaue Berechnung der Grundsteuer ab 2025 nachvollziehen zu können. Die örtlichen Finanzämter oder offizielle Informationen des Bundesministeriums können hierbei hilfreich sein.

Nachdem das Bundesverfassungsgericht 2018 die Einheitswertbewertung von Grundstücken für verfassungswidrig erklärte, führte die Grundsteuerreform 2025 daraufhin neue Regelungen für alle Bundesländer ein, wie wir nun wissen. Bei bebauten Grundstücken gibt es jedoch Unterschiede: Einige Länder haben eigene Modelle aufgrund von Öffnungsklauseln entwickelt, während alle Länder im Bereich der Land- und Forstwirtschaft grundsätzlich das Bundesmodell anwenden.

Folgende spezifische Regelungen bei der Grundsteuerreform der sieben Bundesländer sind zu verzeichnen:

• Baden-Württemberg: Modifiziertes Bodenwertmodell; die Berechnung basiert auf Grundstücksfläche und Bodenrichtwert; es gibt eine einheitliche Steuermesszahl, wobei Wohngebäude von einem Abschlag profitieren.
• Bayern: Reines Flächenmodell; einheitliche Werte für Grundstücke und Gebäude, für Wohngebäude gibt es einen Abschlag. Überdies gibt es Rabatte für sozialen Wohnungsbau und denkmalgeschützte Gebäude.
• Hamburg: Wohnlagenmodell; Berechnung berücksichtigt Grundstücksfläche, genutzte Gebäudefläche und Wohnlage. Nutzung der Mietspiegel für die Lagebewertung. Begünstigungen für Wohnanlagen, Sozialwohnungen und denkmalgeschützte Häuser.
• Hessen: Flächen-Faktor-Modell; berücksichtigt Grundstücksgröße und -lage. Lagefaktor basiert auf Bodenrichtwerten, orientiert sich am bayerischen Flächenmodell mit einem lagebezogenen Faktor.
• Niedersachsen: Fläche-Lage-Modell; berücksichtigt Grundstücksfläche und innerkommunale Lagefaktoren. Lagefaktor basiert auf Bodenrichtwerten; ähnlich dem hessischen Modell.
• Saarland: Orientiert sich am Bundesmodell; modifiziert die Steuermesszahl je nach Grundstücksart. Unterschiedliche Steuermesszahlen gibt es für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum, unbebaute Grundstücke, Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke.
• Sachsen: Einführung des Nutzungsartmodells; Steuermesszahlen unterscheiden sich demnach je nach Nutzungsart; ansonsten entspricht das sächsische Modell dem Bundesmodell.

Die Grundsteuerreform in Deutschland hat viele Diskussionen und Kritikpunkte hervorgerufen. Einige häufig debattierte Streitpunkte sind:

• Komplexität: Die Reform hat zu einer erheblichen Komplexität geführt, da sie unterschiedliche Modelle in den Bundesländern ermöglicht. Dies kann zu großer Verwirrung bei Immobilienbesitzern und Steuerzahlern führen.
• Bürokratischer Aufwand: Die neuen Modelle erfordern oft eine detaillierte Bewertung von Grundstücksflächen, Lagefaktoren und anderen Kriterien. Dies kann einen zusätzlichen bürokratischen Aufwand für Eigentümer und Verwaltungen bedeuten.
• Ungleichbehandlung: Da verschiedene Bundesländer unterschiedliche Modelle anwenden dürfen, können ähnliche Immobilien in verschiedenen Regionen unterschiedliche Grundsteuerbeträge zahlen. Dies kann – wie im alten Modell – zu Ungerechtigkeiten und Ungleichbehandlungen führen.
• Bewertungsgenauigkeit: Die Modelle der Grundsteuer-Reform basieren oft auf pauschalen Bewertungskriterien wie Flächen, Bodenrichtwerten und Lagefaktoren. Dies könnte dazu führen, dass die tatsächliche Marktwertentwicklung von Immobilien nicht genau erfasst wird.
• Sozialverträglichkeit: Es wird kritisiert, dass die Reformmodelle nicht ausreichend auf soziale Aspekte Rücksicht nehmen, beispielsweise in Bezug auf Menschen mit niedrigerem Einkommen.
• Bürokratische Übergangsphase: Die Umstellung von alten Bewertungssystemen auf die neuen Modelle kann eine komplizierte Übergangsphase erfordern, die mit zusätzlichem bürokratischem Aufwand verbunden ist.
• Belastung für Eigentümer: Einige Kritiker argumentieren, dass die Grundsteuererhöhung eine zusätzliche finanzielle Belastung für Immobilienbesitzer darstellen wird und den Wohneigentumserwerb weniger attraktiv machen könnte. Deshalb strengt der Bund der Steuerzahler eine Musterklage an. Vielen Steuerzahlern drohen deutliche Höherbelastungen durch die neue Grundsteuer. Das Landesgrundsteuergesetz darf nicht zu einer „Eigenheimer-Strafsteuer“ verkommen, argumentieren kritische Stimmen.
• Regionale Unterschiede: Die unterschiedlichen Modelle könnten dazu führen, dass einige Regionen stärker von der Reform profitieren als andere, was regionale Ungleichheiten verstärken würde.

Die Meinungen zur Grundsteuerreform sind also sehr vielfältig und hängen oft von individuellen Perspektiven ab. Noch ist nicht zu jedem Kritikpunkt das letzte Wort gefallen – Klagen laufen fort und neue werden wohl noch erhoben. Es bleibt also weiterhin spannend.

Die Grundsteuerreform wartet mit vielen Änderungen auf sich. Die Hoffnung auf eine vereinfachte Berechnung und größere Nachvollziehbarkeit ist durch die Öffnungsklauseln womöglich etwas getrübt. Wichtig für Sie als Eigentümer eines Grundstücks oder Objektes ist es, sich mit dem in ihrem Bundesland gültigem Regelwerk vertraut zu machen. Auch sollten Sie notwendige Meldungen und Prüfungen rechtzeitig veranlassen.

Außerdem gilt es, den richtigen Versicherungsschutz nochmals zu überdenken. Versicherungen wie die Meine-eine-Police für Eigenheimbesitzer sichert Ihnen alles rund um Ihr Zuhause ab – die Immobilie an sich sowie alle darin lebenden Personen. Zudem sind die Basis-Bausteine Hausrat, Haftpflicht und Glas stets mit abgesichert. Weitere Bausteine wählen Sie individuell, je nach Ihren persönlichen Bedürfnissen und Ihrer Lebenssituation.