Ratgeber
Nachhaltig in Immobilien investieren: Worauf kommt es wirklich an?
Energieeffizienz ist nur ein Teil der Antwort. Wir zeigen, welche Kriterien bei Immobilien mit Nachhaltigkeitsanspruch eine Rolle spielen, welche Chancen und welche Risiken damit verbunden sind und welche Wege es gibt, in diesen Markt zu investieren.
Kurz zusammengefasst
- Kein einheitlicher Begriff: Grüne oder nachhaltige Immobilien sind gesetzlich nicht definiert. Relevant sind vor allem Energieverbrauch, Baustoffwahl, Flächen- und Wasserverbrauch sowie die Anbindung an emissionsarme Mobilität.
- ESG-Kriterien als Prüfrahmen: Umwelt, Soziales und Unternehmensführung geben eine sinnvolle Struktur vor, um ein Objekt zu bewerten. Die EU-Taxonomie liefert dazu inhaltliche Orientierung, richtet sich aber an Finanzmarktteilnehmer und ist keine Prüfliste für private Käufer.
- Wertsteigerung nicht automatisch: Eine energetische Sanierung kann sich finanziell lohnen, ein Wertzuwachs in Höhe der Investitionskosten lässt sich daraus aber nicht pauschal ableiten. Entscheidend sind Objektzustand, Lage, Umfang der Maßnahmen und Förderung im Einzelfall.
- Keine allgemeine Sanierungspflicht: Für bestehende private Wohngebäude besteht derzeit keine generelle Pflicht zur energetischen Sanierung. Punktuelle Anforderungen, etwa Nachrüstpflichten oder Vorgaben beim Heizungstausch, können im Einzelfall greifen.
- Investition auch ohne eigenen Immobilienkauf möglich: Offene und geschlossene Immobilienfonds, Crowdinvesting, Anleihen, Aktien und Genossenschaftsanteile bieten unterschiedliche Zugänge zum Markt. Die Risiken reichen von Kursschwankungen bis zum Totalverlust und unterscheiden sich je nach Anlageform erheblich.
- Gütesiegel als Orientierung, nicht als Garantie: Systeme wie das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude, DGNB, NaWoh oder BNB helfen bei der Einordnung eines Angebots. Im privaten Wohnungsbau sind sie bislang aber noch nicht flächendeckend verbreitet.
Was ist eine grüne oder nachhaltige Immobilie?
Einen einheitlichen gesetzlichen Begriff der grünen Immobilie gibt es nicht. Wenn in diesem Beitrag von grünen oder nachhaltigen Immobilien die Rede ist, sind Gebäude gemeint, die in mindestens einem der folgenden Punkte über den gesetzlichen Mindeststandard hinausgehen:
- Energieeinsparungen im laufenden Betrieb
- Eingesetzte Baustoffe und deren Wiederverwendbarkeit
- Einsparungen bei Flächen- und Wasserverbrauch
- Anbindung an emissionsarme Mobilität
Weil der Begriff nicht geschützt ist, lohnt sich bei jedem Angebot die Rückfrage, worauf sich die Bezeichnung konkret bezieht und wie sie belegt wird.
Warum ist die Nachhaltigkeit von Immobilien bei Investitionen relevant?
Weil die energetische Qualität eines Gebäudes mitentscheidet, wie es am Markt bewertet und finanziert wird. Was lange als Thema für Idealisten galt, ist heute ein Kriterium, das Kaufinteressenten, Mieter und Kreditgeber gleichermaßen betrachten.
Hinzu kommt der Blick auf den Standort. Die Lage bekommt angesichts häufigerer Extremwetterlagen eine zusätzliche Bedeutung: Hochwassergefahr, Starkregenrisiko und Hitzebelastung im dicht bebauten Umfeld sind Faktoren, die sich auf Nutzbarkeit, Instandhaltungsaufwand und Versicherbarkeit auswirken können.
Wichtig ist dabei eine realistische Erwartungshaltung. Immobilien gelten vielen Anlegern als wertbeständige Ergänzung zum Vermögensaufbau. Ein automatischer Inflationsschutz sind sie jedoch nicht. Auch Immobilienpreise können fallen, wie die Entwicklung am deutschen Wohnimmobilienmarkt in den vergangenen Jahren gezeigt hat. Hinzu kommen hohe Kaufnebenkosten, ein Klumpenrisiko bei einem einzelnen Objekt und eine im Vergleich zu Wertpapieren geringe Handelbarkeit.
Worauf sollten Sie beim Kauf einer nachhaltigen Immobilie achten?
Auf mehr als den Energieausweis. Ein sinnvoller Prüfrahmen sind die sogenannten ESG-Kriterien. Die drei Buchstaben stehen für Umwelt, Soziales und Unternehmensführung. Übertragen auf eine Immobilie heißt das:
- Umwelt: Wie hoch ist der Energiebedarf, welche Energiequelle wird genutzt, welche Baustoffe wurden verwendet und wie steht es um Flächen- und Wasserverbrauch?
- Soziales: Genügt das Gebäude auch sozialen Ansprüchen, etwa in Bezug auf Barrierefreiheit, Wohnqualität und Anbindung an Infrastruktur?
- Unternehmensführung: Wer steht hinter dem Projekt? Achtet der Bauträger auf faire Arbeitsbedingungen und transparente Vertragsgestaltung?
Nicht jedes Kriterium ist überall umsetzbar. Eine Wärmenutzung über Geothermie beispielsweise ist nicht an jedem Standort möglich. Und wer neu baut, hat andere Spielräume als Käuferinnen und Käufer von Bestandsimmobilien.
Was gibt die EU-Taxonomie für nachhaltige Investitionen vor?
Einen Rahmen dafür, was auf europäischer Ebene als ökologisch nachhaltige Wirtschaftstätigkeit gilt, bildet die EU-Taxonomieverordnung (Verordnung (EU) 2020/852). Sie definiert sechs Umweltziele:
- Klimaschutz
- Anpassung an den Klimawandel
- Nachhaltige Nutzung und Schutz von Wasser- und Meeresressourcen
- Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft
- Vermeidung und Verminderung der Umweltverschmutzung
- Schutz und Wiederherstellung der Biodiversität und der Ökosysteme
Wichtig zu wissen: Die Taxonomie richtet sich an Finanzmarktteilnehmer und berichtspflichtige Unternehmen, nicht an private Käufer. Für die eigene Immobiliensuche liefert sie inhaltliche Orientierung, aber keine Prüfliste.
Welche Fragen sollten Sie vor einer Investition klären?
Die folgende Checkliste ist keine rechtliche Vorgabe, sondern eine Zusammenstellung von Fragen, die sich in der Praxis bewährt haben. Sie ersetzt keine fachliche Prüfung des konkreten Objekts.
Wirtschaftliche Fragen
- Welche Energieeffizienzklasse erreicht das Objekt aktuell?
- Wie hoch sind die laufenden Kosten und welche Instandhaltungsrücklage ist erforderlich?
- Wie attraktiv ist das Objekt für den künftigen Mietmarkt?
- Welcher Sanierungsstau besteht und mit welchen Kosten ist zu rechnen?
- Wie sieht der Lebenszyklus der Immobilie aus?
- Ist ein ausreichender Versicherungsschutz für das Objekt möglich, insbesondere gegen Naturgefahren?
Ökologische Fragen
- Welche Energiequelle wird genutzt und wie hoch ist der Anteil erneuerbarer Energien?
- Wie hoch ist der Wasser- und Flächenverbrauch?
- Wie ist der Baugrund beschaffen und was befand sich zuvor auf der Fläche?
- Wie ist die Anbindung an emissionsarme Mobilität, etwa durch öffentliche Verkehrsmittel oder Ladeinfrastruktur?
- Lassen sich die verwendeten Baumaterialien später trennen und wiederverwerten?
Soziale Fragen
- Ist das Gebäude barrierefrei sowie alters- und kindgerecht nutzbar?
- Werden Denkmalschutz und Baukultur berücksichtigt?
- Gibt es einen Anteil an gefördertem oder preisgedämpftem Wohnraum?
- Sind Bildungs- und Betreuungsangebote gut erreichbar?
- Sind die verwendeten Baustoffe gesundheitsverträglich?
Lohnt sich eine energetische Sanierung finanziell?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Ob sich eine energetische Investition rechnet, hängt vom Ausgangszustand des Gebäudes, von der Lage, vom Umfang der Maßnahmen und von der Höhe der möglichen Förderung ab.
Am Markt lässt sich beobachten, dass energetisch schlecht bewertete Wohngebäude Preisabschläge hinnehmen müssen und bei der Finanzierung häufiger auf Vorbehalte stoßen. Ein automatischer Wertzuwachs in Höhe der Investitionskosten lässt sich daraus jedoch nicht ableiten. Viele Maßnahmen amortisieren sich erst über einen längeren Zeitraum.
Was für eine realistische Einschätzung spricht:
- Geringerer Energieverbrauch und dadurch niedrigere laufende Kosten
- Höherer Wohnkomfort
- Bessere Ausgangsposition bei künftigen ordnungsrechtlichen Anforderungen
- Zugang zu staatlichen Förderprogrammen
Was Sie außerdem einkalkulieren sollten:
- Hohe Anfangsinvestitionen mit langen Amortisationszeiträumen
- Unsicherheit darüber, wie der Markt energetische Qualität künftig bewertet
- Begrenzte Möglichkeiten, Modernisierungskosten auf Mieter umzulegen
- Kostenrisiken bei Material und Handwerksleistungen während der Bauphase
- Eine belastbare Aussage liefert nur eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung für das konkrete Objekt.
Eine qualifizierte Energieberatung kann diese erstellen und dabei auch die Maßnahmen priorisieren.
Welche gesetzlichen Anforderungen gelten für Gebäude?
Eine allgemeine Pflicht, ein bestehendes Wohngebäude energetisch zu sanieren, besteht in Deutschland derzeit nicht. Das Gebäudeenergierecht enthält allerdings punktuelle Anforderungen, die im Einzelfall greifen können, etwa Nachrüstpflichten bei ungedämmten obersten Geschossdecken, Vorgaben beim Austausch von Heizungsanlagen oder Anforderungen bei größeren Umbaumaßnahmen. Verstöße gegen solche konkreten Pflichten können mit Bußgeldern geahndet werden.
Der rechtliche Rahmen entwickelt sich fortlaufend weiter, unter anderem durch europäische Vorgaben zur Energieeffizienz von Gebäuden. Für den Einzelfall gilt daher: Prüfen Sie den aktuellen Stand, bevor Sie eine Kauf- oder Sanierungsentscheidung treffen. Eine qualifizierte Energieberatung oder die zuständige Behörde kann Ihnen sagen, welche Anforderungen für Ihr Objekt konkret gelten.
Unabhängig von gesetzlichen Pflichten gilt: Wer heute schon über den Mindeststandard hinausgeht, verringert die Wahrscheinlichkeit, später kurzfristig nachrüsten zu müssen.
Welche Gütesiegel gibt es für nachhaltiges Bauen?
In Deutschland existieren mehrere Zertifizierungssysteme für nachhaltiges Bauen, darunter das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude des Bundes sowie die Systeme von DGNB, NaWoh und BNB. Sie unterscheiden sich in Prüfumfang, Anwendungsbereich und Aufwand.
Im privaten Wohnungsbau sind Zertifizierungen bislang weniger verbreitet als im gewerblichen Bereich. Wenn ein Angebot mit einem Siegel wirbt, lohnt sich deshalb die genaue Nachfrage: Welches System liegt zugrunde, was genau wurde zertifiziert und in welcher Bewertungsstufe?
Wie können Sie investieren, ohne selbst eine Immobilie zu kaufen?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, zu investieren: über Fonds und andere Kapitalanlageprodukte mit Immobilienbezug. Diese unterscheiden sich in Risiko, Verfügbarkeit und Kostenstruktur erheblich.
Bei allen Formen gilt: Prüfen Sie die Produktunterlagen sorgfältig, insbesondere die Angaben zu Risiken, Kosten und Verfügbarkeit. Achten Sie darauf, ob ein Produkt mit Nachhaltigkeitsmerkmalen wirbt, und lassen Sie sich zeigen, worauf sich diese Angaben stützen.
Offene Immobilienfonds
Sie investieren in eine Vielzahl von Objekten und streuen das Risiko dadurch breiter als ein einzelnes Direktinvestment. Anteile unterliegen einer Mindesthaltedauer von 24 Monaten und einer Kündigungsfrist von 12 Monaten. Die Rücknahme von Anteilen kann vorübergehend ausgesetzt werden. Der Anteilwert kann schwanken und unter den Kaufpreis fallen. Hinzu kommen Ausgabeaufschlag und laufende Kosten.
Geschlossene Immobilienfonds
Sie sind unternehmerische Beteiligungen und investieren häufig in ein einzelnes Objekt. Eine Risikostreuung besteht dann nicht. Während der Laufzeit sind sie in der Regel nicht kündbar. Es besteht das Risiko des vollständigen Verlusts des eingesetzten Kapitals.
Crowdinvesting in Immobilienprojekte
Die Beteiligung erfolgt meist über nachrangige Darlehen. Wird der Projektträger zahlungsunfähig, werden Anlegerinnen und Anleger erst nach allen anderen Gläubigern bedient. Ein vollständiger Verlust des eingesetzten Kapitals ist möglich.
Anleihen von Immobilienunternehmen
Der Rückzahlungsanspruch hängt von der Zahlungsfähigkeit des Emittenten ab. Bei dessen Insolvenz droht ein Teil- oder Totalverlust. Eine höhere Verzinsung geht in der Regel mit einem höheren Ausfallrisiko einher.
Aktien von Immobiliengesellschaften
Der Kurs schwankt und kann deutlich unter den Einstandspreis fallen. Immobilienaktien reagieren zudem empfindlich auf Zinsveränderungen.
Genossenschaftsanteile
Es handelt sich um Eigenkapital. Bei Insolvenz der Genossenschaft ist ein Totalverlust möglich. Je nach Satzung kann zusätzlich eine Nachschusspflicht bestehen.
