Zwischenmieter in der Miet-Wohnung: Tipps zur Unterver­mietung im Urlaub

Der Sommer steht vor der Tür. Höchste Zeit, sich Gedanken über den anstehenden Urlaub oder das neu beginnende Auslandssemester zu machen. Ob eine genüssliche Zeit im Hotel, die Naturnähe beim Campen oder sogar ein wochenlanger Roadtrip - Fakt ist: Die Wohnung zu Hause in dieser Zeit steht meist leer. Und nützt damit niemanden, außer Ihrem Vermieter. Wieso also nicht die selbst bewohnte Immobilie weitervermieten? Schließlich hat auch der Trend zum ortsungebundenen Arbeiten (Remote Work) dazu geführt, dass die Zwischenvermietung als praktische Option zum Kostensparen immer mehr Anhänger findet. Doch:

• Ist das Zwischenvermieten der Wohnung wirklich so einfach? 
• Dürfen Privatwohnungen einfach so als Ferienwohnungen vermietet werden? 
• Können Plattformen wie Airbnb und Co. das einhalten, was sie versprechen? 

Wir machen den Reality-Check und sehen uns an, auf was zukünftige Kurzzeit- und Urlaubsvermieter achten sollten, um nach dem Urlaub keine böse Überraschung zu erleben.

Anders als die klassische Untermiete ist eine Zwischenmiete in der Regel von vornherein zeitlich (sehr) begrenzt. Profiteure derartiger "Übergangslösungen" sind vor allem Studierende, Praktikanten oder Monteure. Genauso wie die vermietenden Wohnungsbesitzer selbst. Eine Option für Sie? Dann gilt es in erster Linie erstmal die rechtlichen Rahmenbedingungen zu schaffen. Gerade dann, wenn Sie selbst auch "nur" Mieter oder Mieterin ihrer Wohnung sein sollten.

In der Regel kann jeder Mieter die Chance der Zwischenmiete nutzen, solange das mit dem Eigentümer abgesprochen ist. Diesem müssen dazu im Grunde nur die Kontaktdaten des potenziellen Zwischenmieters übermittelt werden. Außerdem sollte Ihrerseits ein „berechtigtes Interesse“ an einer Zwischenvermietung vorliegen. Das ist aber in der Regel schon dann gegeben, wenn Sie finanzielle Vorteile durchaus ziehen können.

Der Grund: Der Vermieter kann gegen eine Zwischenmiete nur dann Einspruch einlegen, wenn dafür ein wirklich triftiger Grund vorliegt. Etwa dann, wenn der potenzielle Zwischenmieter in der Vergangenheit mit dem Gesetz in Konflikt geraten ist. Hier kann ein polizeiliches Führungszeugnis zur Aufklärung und zur Sicherheit beitragen. Auch eine mögliche "Überbelegung" des Wohnraumes wäre noch ein Verweigerungsgrund, mit dem Ihr Vermieter noch einen begründeten Einspruch einlegen könnte. Hier ist unter anderem die Frage entscheidend, ob einzelne Zimmer oder die ganze Wohnung vermietet werden sollen. Denn während des Einspruchs durch den Vermieter aus Sorgen vor einer unverhältnismäßigen Überbelegung bei einzelnen Räumen fast keine Chance auf Erfolg hätte, entscheiden Gerichte bei der kompletten Wohnung erfahrungsgemäß eher gegen Ihre Interessen als Mieter.

Kleiner Tipp: Um die Gefahr eines erfolgreichen Einspruchs durch Ihren Vermieter so gering wie möglich zu halten, bestimmen Sie einfach einen Raum in Ihrer Wohnung aus, der nicht zur Zwischenmietfläche gehören soll. Dadurch lässt sich nicht nur das potenzielle Einspruchsproblem lösen. Sie können das Zimmer außerdem als Ort für Ihre Wertsachen und Dokumente nutzen - vorausgesetzt, es lässt sich einigermaßen sicher verschließen. Zwei Fliegen mit einer Klappe.

Der zweite Schritt sollte das Aufsetzen eines passenden Zwischenmietvertrages sein. Orientieren Sie sich dabei ruhig an dem bereits geltenden Mietvertrag zwischen Ihnen und dem Eigentümer Ihrer Wohnung. Die Bestandteile von "normalen" und zeitlich begrenzten Untermietverträgen sind nämlich nahezu identisch. Zu diesen gehören beispielsweise die Kontakt- oder Meldedaten der oder des Zwischenmietenden sowie die genaue Definition des zu vermietenden Wohnraums und der Dauer des Zwischenmietverhältnisses. 

Nachdem eine Zwischenmiete für gewöhnlich möbliert erfolgt, sollten Sie außerdem das mitvermietete Inventar und dessen Zustand - zumindest als Anhang oder im Rahmen eines Übergabeprotokolls - festhalten. So kommt es nicht zu unschönen Streifragen, wenn der Zwischenmieter etwas beschädigen oder kaputtmachen sollte. Wir raten daher, eine Liste sowohl von Einrichtungsgegenständen und Installationen sowie Einrichtungsgegenständen anzulegen, in der auch deren Zustand vermerkt ist. So sind Sie bei Schäden oder gar Diebstahl auf der rechtlich sicheren Seite.

So weit, so gut. Doch was passiert, wenn in Ihrer Abwesenheit nicht alles nach Plan läuft? Etwa, wenn der Zwischenmieter keine Miete bezahlt, Möbel und Gegenstände beschädigt oder noch schlimmer: Am Ende gar nicht mehr auszieht?  

Die schlechte Nachricht vorab: In den meisten Fällen ist das erstmal Ihr Problem. Denn als Hauptmieter sind Sie für den von Ihnen bestimmten Zwischenmieter verantwortlich. Und das auch bei Schäden oder Nichtbezahlen der vereinbarten Zwischenmiete, die Sie Ihrem Vermieter ja trotzdem ganz normal schulden. Mit etwas Pech sorgt die Zwischenmiete dann in Ihrem Urlaub für mehr Stress und Nachteile, als sie Vorteile bringen könnte. Etwa dann, wenn Ihr Zwischenmieter beispielsweise dauerhaft durch störendes Verhalten auffällt. Die entsprechende Abmahnung Ihres Vermieters geht erstmal an Sie. Bei Beschädigungen tragen Sie die Kosten. Und sollte es zum Äußersten kommen: Auch eine fristlose Kündigung durch Ihren Vermieter würde Ihnen gegenüber ergehen. Also: Augen auf bei der Auswahl der Zwischenmietenden!

Die Zwischenvermietung macht Sie aus Sicht der Steuerbehörden strenggenommen vom Mieter zum Vermieter. Doch keine Sorge: Damit sich das steuerlich tatsächlich für Sie (negativ) bemerkbar macht, müssten Sie zunächst den gesetzlichen Freibetrag von 520 Euro knacken. Wohlgemerkt nicht mit den erzielten Einnahmen, sondern mit Ihrem tatsächlichen Gewinn nach Abzug aller Kosten.

Ebenso fällt keine Umsatzsteuer an, sofern Ihre Jahresumsätze als Vermieter unter der aktuellen Umsatzgrenze liegen. Das heißt: Wenn Sie im vorherigen Kalenderjahr mit den Bruttoumsätzen Ihrer Mieteinnahmen unter 17.500 Euro und im laufenden unter 50.000 Euro liegen, ist keine Umsatzsteuer fällig.

Anbieter wie Airbnb und Hometogo werben mit der simplen Möglichkeit, den eigenen Wohnraum als Ferienwohnung zu vermieten. Wer hier allerdings nun statt der einmaligen finanziellen Urlaubsspritze ein praktisches Nebengeschäft wittert, könnte schnell ein böses Erwachen erleben. Denn in vielen Ballungszentren wie München, Hamburg oder Berlin wird Wohnraum bekanntlich immer knapper und begehrter. Je nach Stadt, Region oder Bundesland gelten daher auch unterschiedlich strenge Regeln und Verordnungen, die der Wohnungsknappheit entgegenwirken sollen. Sicher ist: Fast immer gilt eine gewerbliche Vermietung des Wohnraumes in Großstädten als Zweckentfremdung. Viele Städte haben bereits die Vermietung an Touristen zeitlich eingeschränkt oder sogar komplett untersagt. 

Wer die Zwischenmiete allerdings nur gelegentlich nutzt, um die eigene Urlaubskasse etwas aufzubessern, handelt strenggenommen nicht gewerblich und hat hier - die Zustimmung des eigenen Vermieters immer vorausgesetzt - im Grunde nichts zu befürchten. Vor allem auch deshalb, weil die größeren Ferienunterkunftsmarktplätze, über die man die eigene Wohnung zur Zwischenmiete feilbieten kann, auch ein gewisses Plus an Sicherheit bieten. So können Zwischenmietende durch die Portale verifiziert und wenn nötig zur Rechenschaft gezogen werden, sollte es zu finanziellen Uneinigkeiten kommen. 

Das alles hat jedoch auch seinen Preis: Bis zu 20 Prozent des tatsächlich von den Zwischenmietenden bezahlten Mietpreises behalten die Plattformen in der Regel für sich. Oftmals aufgeteilt in eine relativ kleine Vermittlungsgebühr zu Lasten der Vermietenden und eine deutlich üppigere Service- oder Bearbeitungsgebühr zu Lasten der Mietenden.

Vertrauen ist gut, Kontrolle aber insbesondere in dieser Thematik besser. Denn der richtige Versicherungsschutz ist im Fall der Fälle für alle Beteiligten unerlässlich. Eine der wichtigsten Absicherungen hierbei: Die Hausratversicherung. Sollten Sie als Zwischenvermieter noch keine solche haben, wird es jetzt auf jeden Fall Zeit. Haben Sie dagegen bereits entsprechend vorgesorgt, ist alles gut - jedenfalls in den meisten Fällen. Denn trotzt Zwischenmieter bleibt hier für gewöhnlich alles, wie es ist. Schließlich schützt eine Hausratversicherung Ihren Hausrat gegen Risiken und Schäden wie:

• Einbrüche und Diebstähle
• Feuer 
• Wasserschäden 
• Schäden durch Stürme 

Wogegen Sie eine Hausratversicherung dagegen nicht schützt: Schäden, die Ihr Zwischenmieter verursacht. Hier kommt stattdessen die Haftpflichtversicherung ins Spiel - oder genauer gesagt: Die Haftpflichtversicherung Ihres Zwischenmieters. Diese sollten Sie sich daher unbedingt noch bevor das Mietverhältnis beginnt, vorlegen lassen. So sind Sie auf der sicheren Seite, wenn etwas in Ihrer Wohnung zu Bruch geht. 

Neben der Hausrats- und der Haftpflichtversicherung ist eine Rechtsschutzversicherung ebenfalls von Vorteil. Rechtliche Schritte können oft Kosten in Höhen von tausenden Euro bedeuten. Schnell wird das lukrative Geschäft der Zwischenmiete zu einem massiven Verlust. Falls Streitigkeiten zwischen Haupt- und Zwischenmieter also in einen Gerichtsaal verlegt werden, schützt die Rechtschutz. Egal ob Sie Kläger oder Beklagter sind. Vorausgesetzt, ein entsprechender Miet-, Vertrags- oder Immobilienrechtsschutz ist Bestandteil der vereinbarten Versicherungsleistungen. 
 

Die Idee, die eigene Wohnung während eines längeren Auslandsaufenthaltes an andere Urlauber zu vermieten, klingt attraktiv. Und tatsächlich: Wer sich an die geltenden Gesetze und Vorschriften hält, den eigenen Vermieter rechtzeitig mit ins Boot holt und für alle Eventualitäten schriftlich wie auch haftungstechnisch vorsorgt, kann von einer befristeten Zwischenvermietung absolut profitieren. Vorausgesetzt, es läuft alles glatt und alle Beteiligten ziehen bei der Zwischenmiete an einem Strang. Wir wünschen einen schönen Urlaub!